Im Waldabstands-Bereich nach § 262 Abs.1 PBG gelten Gebäude und Gebäudeteile auch dann als „oberirdisch“ - und sind deshalb nicht erlaubt – wenn sie das gewachsene Terrain um weniger als 0,5 m überragen.
Eine Tiefgarage z.B., welche bezüglich des in die Waldabstandslinie hineinragenden Bereichs rund 25cm über dem heute vorhandenen Terrain oberirdisch in Erscheinung tritt, ist dort nicht bewilligungsfähig.
Das Baurekursgericht bestätigt dessen Praxis zu § 292 PBG:
Das in drei Teilen gegliederte Attikageschoss hielt die Drittelsregel entgegen der kommunalen Baubehörde nicht ein - und ist deshalb als Vollgeschoss anrechenbar, verletzt die Gebäudehöhe und das Grundstück ist übernutzt; der Nachbarrekurs wurde gutgeheissen, und die Baubewilligung wurde aufgehoben.
Die Begrenzung mittels der subsidiär geltenden kantonalen Drittelsregelung ist eine ästhetisch motivierte grundlegende Baubeschränkungsnorm.
BRGE IV Nr. 0029/2017 vom 16. März 2017
Streitgegenstand war die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Wohnanteils von 90% bei der Erstellung eines Schulhauses für die Oberstufe: Eine weitere Privat-Schule sollte auf Kosten von wertvollem Wohnraum im Plattenstrasse-Quartier von Hottingen Platz nehmen.
Die Vorinstanz begründete die Ausnahmesituation damit, dass diese Privatschule (die private Steiner Schule) bereits in anderen Gebäuden an der betreffenden Strasse ihre Unterrichtstätigkeit ausübe und der strittige Neubau damit standortgebunden sei.
Direkt betroffene Nachbar-Grundeigentümer mit Wohnliegenschaften wehrten sich mit Erfolg dagegen:
Das Baurekursgericht kam zum Schluss, dass die Nähe zur bisherigen Schule für das geplante Schulhaus für die Oberstufe nicht erforderlich sei.
Resultat: Gutheissung der Nachbarrekurse und Aufhebung der Baubewilligung.
Dieser Entscheid BRGE I Nrn. 0170-0172/2016 vom 25. November 2016 wurde mittels Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen; der Entscheid steht noch aus.
Das Obergericht bestätigte das Urteil des Bezirksgerichtes, soweit dieses die eingeklagten Mehrforderungen der Implenia abgewiesen hatte, welche jene aufgrund von
geltend gemacht hatte.
Die Haupt-Mehrforderungen (> 13 Mio) der Implenia sind offenbar infolge angeblch mangelhafter oder unvollständiger Planung der Bestellerin eingeklagt.
Die Vertragsklausel, gestützt auf welche die Stadt, das Bezirksgericht und das Obergericht einen Anspruch der Implenia darauf verneinte, lautete (Ziffer 1.2.1 Abs. 3 TUV):
"Es ist die Pflicht der Totalunternehmung, die von der Gesamtplanerin/dem Gesamtplaner bisher erbrachten Leistungen (insbesondere Planunterlagen und sonstige Dokumente) auf ihre Richtigkeit zu überprüfen und die Verantwortung für die Ausführung des Bauwerks auf deren Grundlage vollumfänglich zu übernehmen."
Die Zürcher Gerichte sehen darin eine vollständige Wegbedingung der Haftung der Bestellerin für die Güte deren Vorplanung (bisherige Gesamtplanung), d.h. das Obergericht legt diese Bestimmung des TUV nach dem Vertrauensprinzip dergestalt aus, dass damit die TU erklärte, die (Zitat) "...Verantwortung für die Ausführung des Bauwerks vollständig zu übernehmen. Das bedeutet, dass die Pflicht zum Erstellen des Bauwerks auch bei Unrichtigkeit der "Planunterlagen und sonstigen Dokumente" gilt."
Aufgrund dieser ihrer Verpflichtung habe sich die TU nicht auf die Vollständigkeit und Richtigkeit der Unterlagen der Stadt verlassen dürfen, obwohl diese - als Bestellerin mit diesen Gesamt-Vorplanungsgrundlagen - als Sachverständig zu beurteilen war.
Das Urteil wirft zwei Fragen auf:
Ob eine Anfechtung beim Bundesgericht diesbezüglich nähere Aufschlüsse ergäbe, ist offen; bereits das Obergericht hat einige Substantiierungsmängel schon in der Berufung reklamiert, was sich allenfalls auf einen Beurteilungsumfang vor dem Bundesgericht vorab negativ auswirken könnte.
Der Berufungsentscheid des Obergerichts: Urteil vom 12. September 2016
Jedenfalls:
1. Bereits der Umfang der bisherigen Partei-Vorträge resp. des Urteils des BGZ's sprengt den "normalen" Rahmen:
Da blieb die Berufungsschrift mit 113 Seiten - und das Berufungsurteil des Obergerichts mit 73 Seiten gerade noch bescheiden.
2. Der Umstand, dass das Obericht seinen Entscheid bereits auf der Basis einzig der Berufungsschrift fasste und die Beklagte sich gar nicht am Berufungsverfahren beteiligen musste (keine Prozessentschädigung trotz 99%igem Obsiegen), deutet darauf hin, dass die Berufung schon aufgrund der Berufungsschrift und im Hauptstandpunkt "als offensichtlich unbegründet" abgewiesen worden sein könnte (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO).
Das Verwaltungsgericht konzediert dem Fällen bzw. dem (diesem gleichkommenden) Rückschnitt eines Baumes die planungsrechtliche Bedeutung einer "baulichen Massnahme" im Sinne von § 234 PBG.
Das Gericht bezeichnet diese Massnahmen, welche fraglos keine "baulichen" im eigentlichen Sinne darstellen, dennoch als solche "im weiteren Sinn", um diese dem Anwendungsbereich von § 234 PBG unterstellen zu können.
Eine fragwürdig ausdehnende Interpretation der gesetzlichen Grundlage als Anforderung jegliches beschränkenden Verwaltungsaktes.
Dabei hilft nichts, dass das Gericht temperierend anfügt, "die negative Vorwirkung sei auf das für den Schutz der künftigen Planfestsetzung erforderliche Mass zu begrenzen": Tatsache ist , dass damit die Vorwirkung von neu vorgesehenen Baumerhaltungspflichten, als "Grün-Erhaltung politisch hoch im Kurs, auf tönernden Grundlagen beruht:
Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich: VB.2015.00762
Die Dispensvoraussetzungen vonArt.41c Abs.1 lit.a GSchV sollen eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung erwünschte städtebauliche Verdichtung nicht verhindern. Wenn "dicht überbautes Gebiet" (1.Voraussetzung) gegeben ist, ist es grundsätzlich Sache der Bauherrschaftnachzuweisen, dasskeinewenigerstarkeBeanspruchungdes
Gewässerraums durch die vorgesehene Baute möglich ist (2.Voraussetzung): Ein sachliches und objektiv begründetes Bedürfnis an der Erstellung der geplanten Baute im Uferstreifen, was gegenüber dem Interesse des Uferschutzes überwiegen muss.
Das Bundesgericht desavouiert die kantonalen Gerichte in einer geschmäcklerischer Weise, die hier konkret, von der lediglich zur Willkürprüfung berufenen letzten Instanz, nicht überzeugt.
Im Resultat sind hier einzelne Nachbarn in einem ganzen Stadtteil - was zusätzlich irritiert - mit Rügen der „willkürlichen“ Verletzung von solchen kantonalen Normen durchgedrungen, welche gar keine direkte Schutzwirkung zu ihren Gunsten entfalten wollen (Stadtplanung, Quartier-Ästhetik; Immissionsschutz von künftigen Bewohner der -verweigerten- Arealüberbauung):
Das sie schützende Bundesgericht schwingt sich, zusammen mit diesen Nachbarn, dergestalt zum
„besseren Stadtplaner“ empor ...
Der ausführliche Urteils-Kommentar in den Beilagen (mit den Entscheiden):
Ausf. Kommentar Entscheide Baurekursgericht, Verwaltungsgericht, Bundesgericht
Das Verwaltungsgerichts hat entschieden: Von 22 Uhr bis 7 Uhr dürfen die Kirchenglocken der reformierten Kirche in der Zürcher Seegemeinde Wädenswil künftig nur noch jede volle Stunde schlagen – und nicht mehr wie bisher im Viertelstundentakt. Dem Gerichtsentscheid vorausgegangenen war die Beschwerde eines Ehepaars, das seit einigen Jahren rund 200 Meter (!) vom Kirchturm entfernt wohnt. Bereits das Baurekursgericht hatte den Rekurs der Nachbarn gutgeheissen. Die Argumentation der Kirchgemeinde half nicht: Der Glockenschlag habe eine «lange und wertvolle Tradition»; und: Das Ehepaar sei im Wissen um den nächtlichen Glockenschlag in die Gegend rund um die Kirche gezogen: Beides gewichtete das Gericht nicht entscheidend.
In einem vor Jahren ergangenen Entscheid holte sich das Verwaltungsgericht sogar bein Glockengiesser noch einen Katalog von Emissions-Verminderungsmassnahmen bei der Glocke/dem Glockenturm ein ...; ob solche hier etwas genützt hätten, ist offen. Damals äusserte sich der GIockengiesser wie folgt:
Als effizienteste Lösung zur Dämpfung des Glockenschalls komme die Reduktion der Schallöffnungen in Frage. Diese seien normalerweise komplett offen. Hierzu bestünden drei Möglichkeiten. Erste Variante sei der Einbau von Holzschallleitern mit schrägen Lamellen gegen aussen und innen geschlossenen vertikalen Platten. Zweite Variante sei der Einbau von Acrylscheiben mit definierter Dicke. Schliesslich sei eine Reduktion der Schallöffnungen durch Glasscheiben möglich. Eine Verbesserung des Glockenklangs könne durch den Einbau von Schwingungsisolationen für den Glockenstuhl erzielt werden. Dabei würden auf einem Betonsockel stehende Glockenstühle abgehoben und auf Schwingungsisolationen gesetzt; damit reduziere sich der Körperschall. Rund ein Drittel der Schwingungsenergie, welche im Glockenstuhl aufgebaut werde, baue sich in den Lagern ab. Akustisch bewirke eine Isolation zudem eine weichere Klangqualität der Glocken. Falls eine bedeutende Dämpfung gefordert sei, erbringe eine Isolation jedoch nicht die entsprechende Zielerreichung.
Und - jedenfalls:
Die Reduktion der Schallöffnungen gehe einher mit einer Reduktion der Hörbarkeit der Glocken und des Stundenschlags: Gerade der Sinn desselben...
sic!
Mit der neuen Kernzone Platte soll auch ein Ergänzungsplan festgesetzt werden, wo die Stadt Zürich nahezu für jedes betroffene Grundstück verpflichtende Baubereiche festsetzen will. Was bei inventarisierten Gebäuden, welche gleich mal mit einer "Profilerhaltungslinie" nun schon formell geschützt werden (nur ca. Ersatzbau noch möglich), schon den Grau-Bereich zur materiellen Enteignung schrammt - aber noch halbwegs nachvollziehbar erscheint -, das wird bei neueren Gebäuden, welche kurzerhand mit einem "Baubereich" nach Gusto stadtzürcher Denkmalschutz desavouiert werden, geradezu absurd:
Da werden sorgfältig in die Wohnzone eingepasste, architektonisch wertvolle und baubewilligte Wohngebäude mit einem Strich nicht nur negiert, sondern gerade als rechtswidrig gestempelt: Der obrigkeitlich zu verordnende, aber nicht kohärente Denkmalschutz mit der Kernzone und ihren Festlegungen im Gebiet Platte treibt Blüten...
Nicht nur das - Kanton und insbesondere die Stadtverwaltung vertreiben in dieser - noch heute - Wohnzone aktiv sogar selbst die Wohnnutzung:
Die heutige Wohnzone W3/W4 Platte (grundsätzlich 90%-Wohnanteil; künftige Kernzone) wird bereits durch viele kantonal nichtwohngenutzte Seminare und Institute, welche sich über das ganze Geiet verteilen, als Wohngebiet durchlöchert. Das für 90%-WAP hervorragend geeignete Wohngebiet hechelt zudem bereits im Würgegriff zwischen den Nichtwohnzonen ZöBa "Rämibühl" (kantonale Mittelschulen) und "Kinderspital" (heute noch). Im Rahmen der Masterplanung Hochschule nun wurde den Quartieren(vereinen) Hottingen, Fluntern, Oberstrass hoch und heilig versprochen, man (kantonale Nichtwohnnutzungen) werde sich im Zuge dessen Realisierung zu Gunsten der Wohnnutzung dort entfernen und die Grundstücke wieder der Wohnnutzung zuführen - ein Grund für die damalige konstruktive Mitarbeit des Quartiervereins Hottingen und dessen positive Reaktion auf die Masterplanng.
Heute indessen:
1. Der Kanton wehrt sich hier via Einflussnahme im Nutzungsplanverfahren der BZO Stadt Zürich erfolgreich für WAP-Befreiungen und Nichtwohnzonierungen im Gebiet Platte.
2. Der Kanton tauscht Grundstücke an Private ab - nicht aber zur Wohnnutzung, sondern für weitere Nichtwohnnutzungen, ja insbesondere für private, kommerzielle Schulnutzung, und unterstützt damit noch ein entsprechendes Unterlaufen der planungsrechtlichen Stufenfolge.
3. Die Stadtverwaltung Zürich nämlich konzediert nicht nur Solches dem Kanton (WAP-Befreiung), sondern "schenkt" der Privaten Schulbetreiberin gleich auch noch auf dessen Wunsch hin einen neuen Baubereich mit Aufzonierung (Wert ein paar Millionen...), und wirft zu Gunsten dieser Privaten gleich auch noch seine eigene Begründung für die K-Festsetzung - andernorts gerade noch als kernzonentypische Freiraum-Qualität statuiert - klammheimlich über Bord.
4. Gleichzeitig verteilt dieselbe Stadtverwaltung Zürich freigebig (anders ist es nicht auszudrücken) Ausnahmebewilligungen vom Wohnanteilplan, damit Private ihren komerziellen Schulbetrieb - natürlich Wohnzonen/WAP-widrig - erheblich vergrössern können.
5. Schliesslich sieht dieselbe Stadt Zürich für dieselbe Private auch gleich noch einen riesigen, wirklich gigantischen Baubereich in der Kernzone für den Nichtwohn-Zweck Schulbetrieb zu, mit welchem sie ihre eigene Kernzone-Platte-Zonierung gleichsam unterläuft - sie müsste eigentlich eine entsprechende Zonierung planen und festsetzen.
Das Vorgehen von Kanton und Stadtverwaltung in der heutigen Wohnzone Platte ist - zu aller Mindest - sehr zweifelhaft. Es scheint zudem, dass nicht einmal die Gemeinderäte des Kresies 7 merkten, was hier eigentlich in der Kernzone Platte alles festgesetzt werden soll - und was dort eigentlich nach Gusto Stadt/Kanton "laufen solle"...
Aufgrund des Provokationsbegehrens des vom Inventareintrag betroffenen Grundeigentümers beauftragte die Gemeindebehörde die KDK mit der Begutachtung der Liegenschaft. Diese hält in ihrem Gutachten vom 6. Januar 2015 die Anforderungen für eine Unterschutzstellung des Gebäudes für erfüllt und empfahl sogar eine integrale Unterschutzstellung von Gebäude und grosser Gartenanlage mit Umschwung.
Die dennoch erfolgte Inventar-Entlassung durch die Gemeinde, aufgrund auch eines bereits durch den Grundeigentümer vorab bei der IBID eingeholten Gutachtens (Entlassung befürwortet infolge fehelnder Zeugenschaft), führte zum Rekurs durch den ZVH.
Dessen Rekurs, mit welchem der ZVH mit Vehemenz und im Einklang mit der KDK versuchte, die Inventarisierung und integrale Unterschutzstellung zu rechtfertigen, wurde abgewiesen.
Der Entscheid BRGE II Nr. 0084/2016 vom 3. Mai 2016 ist rechtskräftig.
Im Streit lag die Unterschutzstellung der Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II in Fällanden, Ortsteil Pfaffhausen.
Die Rekurrierenden strebten mit dem Rechtsmittelverfahren die Anordnung von Schutzmassnahmen über diese Siedlungen an; Natürlich wollten sie v.a. die Nachbarliegenschaften unter Denkmalschutz haben (!).
Das Baurekursgericht äusserte sich Eingangs zur Verwwwirkungsfrist nach § 213 Abs. 3 PBG:
"Vorab ist die Rekurslegitimation zu klären (§ 338a des Planungs und Baugesetzes [PBG]). Die Rekurrierenden sind Grundeigentümer von Liegenschaften innerhalb der hier streitbetroffenen Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II. Mit ihrem Antrag auf Unterschutzstellung der beiden Siedlungen würden nicht nur ihre eigenen Gebäude unter Schutz gestellt, sondern es resultierte auch eine Fixierung des bestehenden baulichen Umfeldes einschliesslich der Freiräume. Entgegen den Ausführungen der Mitbeteiligten geht es damit nicht nur um rein ideelle Interessen der Denkmalpflege. Mit den Schutzmassnahmen würde die Realisierung baulicher Änderungen eingeschränkt. Die Rekurrierenden haben ein schützenswertes Interessen, die sich aus baulichen Änderungen ergebenden Einwirkungen im jeweiligen Umfeld abzuwehren. Die Rekurrierenden sind somit zur Rekurserhebung nach Massgabe von § 338a PBG legitimiert.
Im Weiteren ist die Frist nach § 213 Abs. 3 PBG zwar eine Verwirkungsfrist; dies aber nur für die Verwaltungsbehörde. Nach Ablauf dieser Frist kann zwar die Behörde ein Objekt nicht mehr unter Schutz stellen und muss zwingend einen Nichtunterschutzstellungsentscheid treffen. Dieser Nichtunterschutzstellungsentscheid kann indes von Privaten und Verbänden angefochten werden (BGE 1C_68/2009 vom 17. Juli 2009, E. 3).
Ob ein Nichtunterschutzstellungsentscheid zufolge Fristversäumnis oder aber wie hier aus materiellrechtlichen Gründen getroffen wurde, spielt bei der Anfechtung durch rekurslegitimierte Verbände oder Private keine Rolle mehr." (BRGE III Nr. 110-128/2016)
Das Baurekursgericht statuiert sogar noch weitergehend: "Im Rechtsmittelverfahren kommt es in beiden Fällen uneingeschränkt zur Prüfung der materiellen Unterschutzstellungsvoraussetzungen".
Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 43a RPV bedingt eine umfassende Interessenabwägung. Nur der Verweis auf öffentliche Interessen reicht nicht aus für die Verweigerung einer raumplanungsrechtlichen Bewilligung.
Eine grundeigentümerverbindliche negative Vorwirkung kann ein Richtplaneintrag - wenn überhaupt - einzig dann entfalten, wenn er auf eine noch fehlende planungsrechtliche Festlegung schliessen lässt. Ist innert drei Jahren nicht mit einer planungsrechtlichen Festlegung zu rechnen, kann eine Vorwirkung nicht in Frage kommen.
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig: BRGE I Nr. 0073/2016 vom 29. April 2016
Ausschluss des Elementarschadens und damit der Leistungspflicht der Gebäudeversicherung bei einem durch starke Windeinwirkung beschädigten Pultdach wegen konstruktiver Mängel dieses Daches.
Ablehnung der Kostenübernahme durch die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich. Das Baurekursgericht weist den dagegen erhobenen Rekurs der Hauseigentümer ab.
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Quelle: Bundesamt für Energie BFE -Gebäudestandards in der Praxis evaluiert
Nach langem Hin und Her verzichtet die Oberengadiner Gemeinde Silvaplana GR nun doch auf eine Sonderbesteuerung der Zweitwohnungsbesitzer. Vor sechs Jahren hatte die Gemeindeversammlung noch beschlossen, eine solche Steuer einzuführen. Das Bundesgericht bestätigte später, dass die Einführung einer Zweitwohnungssteuer zulässig ist. Doch jetzt haben die Stimmberechtigen erneut abgestimmt und die Zweitwohnungsbesitzer in Silvaplana haben sich durchgesetzt: Der Druck der Zweitwohnungsbesitzer war offenbar zu gross.
Das Fehlen einer (laut einem Verwaltungsgerichtsentscheid bestehenden) seitlichen Abstandspflicht von Balkonen ergibt sich aus Gesetz und Verordnung klar (BRGE II Nr.0070/2016).
Nur der unter dem Begriff Kundenverkehr denkbare Lärm, welcher einem Nachtlokal konkret zugerechnet werden kann – nämlich diejenigen Besuchergeräusche im unmittelbaren Umfeld vor dem Ein- und Ausgang des Lokals und im direkten Umbereich – ist in unmittelbarem Zusammenhang mit einer Anlage als von dieser erzeugt zu betrachten. Entscheid BRGE I Nr. 0056/2016 vom 1. April 2016
Die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Anwendung von § 101 PBG auf Gebäude, welche den Strassenabstand verletzen, macht keinerlei Sinn. BRGE III Nr.0041/2016
Mit der zur Abstimmung gelangenden Änderung soll die bisher einmalig um 20 Tage erstreckbare Frist für die Beantwortung eines Rekurses oder einer Beschwerde als gesetzliche Frist ausgestaltet und auf die Dauer der Rechtsmittelfrist fixiert werden. Die Neuerung wäre nicht nur für die Verwaltung, welche aus Kapazitätsgründen regelmässig auf eine Fristerstreckung angewiesen ist, sondern auch für die Anwaltschaft einschneidend. Qualitativ hochstehende Eingaben sollten auch in komplexen Verfahren oder bei kurzfristiger Mandatierung möglich sein und dienen der Rechtsfindung. Überdies würde das Problem der langen Verfahrensdauern mit der Gesetzesnovelle nicht gelöst, weil Behörden und Gerichte für die Entscheidfindung in der Regel ungleich länger benötigen. Auch der Regierungsrat, die Gemeinden und das Verwaltungsgericht stehen der Änderung ablehnend gegenüber.
Mehr dazu vgl. die Stellungnahme des Zürcher Anwaltsverbandes
