Das Bundesgericht will mit dem Entscheid 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 (Anfechtung Anfangsmietzins) die – schon miss-interpretierte Formulierung in BGE 139 III 13 ausräumen.

Es stellt klar:

Von der Vermieterin grundsätzlich den vollen Beweis für Nichtmissbräuchlichkeit des angefochtenen Mietzinses zu verlangen, käme einer Umkehr der Beweislast gleich (Art. 8 ZGB); zumal auch eine entsprechende gesetzliche (rechtliche) Vermutung, welche solches rechtfertigte, nicht bestehe.

Denn:

Die Darlegung des Indizes durch den den Anfangsmietzins anfechtenden Mieter „Massive Erhöhung des Mietzinses von deutlich über 10%, nicht gedeckt durch Entwicklung des Referenzzinssatzes oder der Schweizerischen Konsumentenpreises“ begründet (nur) eine tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit, welche durch begründete Zweifel daran zerstört werden können muss.

Rechtstechnisch (Art. 8 ZGB) muss für die Vermieterin bereits ausreichen, wenn sie beim Gericht begründete Zweifel (Indizien) an der Richtigkeit dieser tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses weckt (und zwar mit Statistiken, fünf Vergleichsobjekten, ev. zusätzlich Umstand langjähriges Vormietverhältnis). Das Gericht wägt dabei nach dessen allgemeinen Lebenserfahrung und Kenntnis des lokalen Marktes ab.

 Wenn es durch die Vermieterin-Darlegung „begründete Zweifel“ an der (tatsächlichen!) Vermutung der Missbräuchlichkeit  hat, wird diese umgestossen und die Beweislast dem Mieter belassen: Es obliegt dem Mieter, mithilfe von 5 Vergleichsobjekten bzw. einer amtlichen Statistik die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen (Art. 8 ZGB).

 Gelingt es der Vermieterin andererseits nicht, derart begründete Zweifel beim Gericht zu wecken, gilt zugunsten des Mieters nach wie vor die Vermutung der Missbräuchlichkeit, womit dem Vermieter - im Sinne eines Beweises des Gegenteils - der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses obliegt – bzw. offensteht.

BGer 4A_183/2020